Hypotheken voor verhuur om te kopen in hoogste tempo aangetrokken sinds 2009
Dramatische daling volgt op veranderingen in belastingregels en zware nieuwe betaalbaarheidstests van de Bank of England
- Hypotheken voor verhuur om te kopen in hoogste tempo aangetrokken sinds 2009
- Hypotheken voor verhuur om te kopen in hoogste tempo aangetrokken sinds 2009
- Hypotheken voor verhuur om te kopen in hoogste tempo aangetrokken sinds 2009
- Hypotheken voor verhuur om te kopen in hoogste tempo aangetrokken sinds 2009
- Buy-to-let-hypotheken trok in hoogste tempo sinds 2009
- Hypotheken voor verhuur om te kopen in hoogste tempo aangetrokken sinds 2009
Carl Court/Getty Images
Belastingwijzigingen voor verhuur om te verhuren: wat ze voor u betekenen
5 januari
De herfstverklaring van bondskanselier George Osborne zat vol verrassingen. Een van de grootste was voorbehouden aan het Britse leger van verhuurders die verhuurd willen worden, die te maken hebben met belastingverhogingen die hun huurwinsten ernstig zouden kunnen inperken. Dit is wat u moet weten.
Wat is er veranderd?
Eerlijk gezegd, mensen die een huis kopen om te verhuren, zouden geen families moeten uitknijpen die zich geen huis kunnen veroorloven om te kopen, zei Osborne in zijn Herfstverklaring , voordat twee belangrijke belastingwijzigingen worden onthuld die het kopen van onroerend goed om te verhuren een stuk minder aantrekkelijk kunnen maken.
Ten eerste verandert hij de regels voor het zegelrecht. Als u momenteel een woonhuis koopt, betaalt u zegelrecht tegen een progressief toegepast tarief dat afhankelijk is van de waarde van het onroerend goed. U betaalt niets over de eerste £ 125.000, daarna wordt bij elk van de vier waardedrempels een hoger belastingtarief toegepast op het deel van de prijs boven dat niveau, tot 12 procent op alles boven £ 1,5 miljoen.
Vanaf april 2016 betaalt iedereen die een tweede huis of koopwoning koopt, een toeslag van 3 procent op zijn zegelrecht.
| Eigendoms-waarde | Standaardtarief | Tarief koop-naar-verhuur/tweede huis vanaf april 2016 |
| Tot £ 125.000 | 0% | 3% |
| £ 125.000 - £ 250.000 | twee% | 5% |
| £ 250.000 - £ 925.000 | 5% | 8% |
| £925.000 - £1,5m | 10% | 13% |
| Meer dan £1,5 miljoen | 12% | vijftien% |
Welke andere veranderingen zijn er geweest?
Verhuurders worden ook geconfronteerd met een verandering in de manier waarop ze belasting betalen wanneer ze hun koopwoningen verkopen. Op dit moment is vermogenswinstbelasting pas aan het einde van het belastingjaar verschuldigd. Maar vanaf april 2019 moeten verhuurders hun vermogenswinstrekening binnen 30 dagen na verkoop van een woning betalen.
Niet alleen zullen toekomstige verhuurders veel meer moeten betalen dan conventionele kopers van woningen, ze worden ook geconfronteerd met veel zwaardere belastingen op hun winst, zegt Patrick Collinson in T hij Guardian . Dit komt omdat, zoals aangekondigd bij de vorige begroting in juli, de maximale belastingvermindering voor verhuurders zal dalen van 45 procent naar 20 procent (zie onderstaande update voor details).
Cijfers samengesteld door Guardian Money en Old Mutual Wealth tonen aan dat de belastingaanslagen voor verhuurders die kopen en huren in 2017 drie keer zo hoog zullen zijn als nu.
Waarom de veranderingen?
De kanselier is misschien in de verleiding gekomen om buy-to-let zwaarder te belasten, aangezien zijn laatste belastingaanslag weinig of geen invloed had op het aantal investeerders dat zich opstapelde, zegt Collinson.
De Raad van Hypotheekverstrekkers maakte begin november bekend dat het aantal verstrekte buy-to-let-hypotheken in de afgelopen 12 maanden met 36 procent was gestegen. Daarentegen was de kredietverlening aan starters met slechts 10 procent gestegen.
De stijging van de zegelrechten van deze week zou deze groei kunnen stoppen, voegt Collinson eraan toe.
Nemen verhuurders het nieuws goed op?
Nee. Velen zien dit als het einde van de 'buy-to-let'-boom die de afgelopen tien jaar in dit land heeft plaatsgevonden.
Dit is catastrofaal nieuws voor de particuliere huursector, zegt David Cox, hoofd van de Vereniging van Verhuurmakelaars in de Verenigde Staten. Dagelijkse mail . Het verhogen van de belasting voor verhuurders zal de huren verhogen en de eigendomsnormen voor huurders verlagen.
De politieke bedoeling van de kanselier is glashelder; hij wil toekomstige investeringen in privé-eigendommen om te huren verstikken, vertelde Richard Lambert, chief executive van de National Landlords Association de BBC . Als het de bedoeling van de kanselier is om buy-to-let in het VK volledig uit te bannen, dan is het ons een raadsel waarom hij niet gewoon naar buiten komt en dat zegt.
Komt er een neerslag?
Kortom, ja. Een onderzoek door de Vereniging van Huiseigenaren geciteerd in De tijden voorspelt dat maar liefst een op de vijf van de een miljoen particuliere verhuurders in het VK zijn huurwoningen zou kunnen verkopen. 'Als elke verhuurder gemiddeld 2,5 woningen bezit, komen er een half miljoen woningen op de markt.'
Dit zou juist positief kunnen zijn voor degenen die zich zorgen maken over de betaalbaarheid, aangezien een grote toestroom van onroerend goed de huidige dynamiek van het onderaanbod zou kunnen omkeren en de huizenprijzen zou kunnen drukken. Aan de andere kant suggereert een afzonderlijk onderzoek van de National Landlords Association dat de wijzigingen in de belastingvermindering 'de huren met tussen £ 29 en £ 113 per maand zullen verhogen', waardoor veel gezinnen met een laag inkomen worden getroffen.
De Dagelijkse mail merkt op dat twee particuliere verhuurders, Chris Cooper en Steve Bolton, in slechts negen dagen £ 50.000 hebben opgehaald om een aanvraag voor een rechterlijke toetsing van enkele van de wijzigingen te financieren. Ze willen met name de wetswijziging aanvechten die inhoudt dat hypotheekrente niet wordt verdisconteerd van huurinkomsten voordat het marginale belastingtarief is berekend, waardoor meer hogere belastingtarieven zouden moeten betalen (zie onderstaande update).
Is er iemand tevreden?
Groepen die mensen vertegenwoordigen die worden uitgeprijsd bij het kopen van onroerend goed - waaronder een toenemend aantal jongere huishoudens met een ondertitel 'generatiehuur' - hebben goed gereageerd op de belastingwijzigingen op buy-to-let.
We verwelkomen de aanhoudende belastingvermindering... het is goed om actie te zien tegen investeerders die aspirant-kopers uitprijzen, zegt Duncan Stott of PricedOut, die campagne voert voor betaalbare huizenprijzen, in de Guardian.
En is dit het einde van de interventie?
Nee. De Financiële tijden meldt dat de kanselier de Bank of England nieuwe bevoegdheden zou kunnen verlenen om beperkingen op te leggen aan de niveaus waarop banken en andere kredietverstrekkers leningen kunnen verstrekken aan potentiële particuliere verhuurders.
Op dit moment is buy-to-let relatief ongereguleerd in vergelijking met het kopen van woningen en momenteel hebben regelgevers alleen de bevoegdheid om wijzigingen in de leencriteria te 'aanbevelen'. Centrale bankiers hebben hun bezorgdheid geuit dat de 'buy-to-let'-boom een neerwaartse spiraal in de vastgoedprijzen zou kunnen veroorzaken als deze abrupt zou barsten.
Wat zijn de gevolgen voor de belastingwijzigingen voor koop voor verhuur?
9 november
De buy-to-let-markt is al jaren booming. Stijgende vastgoedprijzen, stijgende huurvraag en bodemhypotheekrentes hebben er samen toe geleid dat een groeiend aantal verhuurders een steeds lucratiever rendement kan behalen. Maar belastingwijzigingen kunnen problemen opleveren.
Wat gebeurt er?
De regering heeft wijzigingen aangekondigd in de manier waarop beleggers die voor verhuur bestemd zijn worden belast, waardoor grote veranderingen kunnen worden aangebracht in het bedrag dat mensen kunnen verdienen met verhuur.
'Het huidige belastingstelsel ondersteunt verhuurders boven gewone huiseigenaren en betekent voor de rijksten dat ze voor elke £ 1 aan financiële kosten die ze maken, 45 pence terugkrijgen van de belastingbetaler', vertelde een woordvoerder van het ministerie van Financiën. De tijden .
'We zetten ons in om een gelijker speelveld te creëren voor degenen die een huis kopen om in te wonen en ondernemen actie om ervoor te zorgen dat verhuurders met de hoogste inkomens niet langer de meest genereuze fiscale behandeling krijgen.'
Hoe werkt hypotheekrenteaftrek nu?
Op dit moment kunnen verhuurders hypotheekrente aftrekken van hun huurinkomsten voordat ze de verschuldigde belasting berekenen. Dus als u £ 20.000 per jaar verdient met uw te verhuren onroerend goed en uw hypotheekrente £ 13.000 per jaar kost, betaalt u alleen belasting over £ 7.000.
Dat is een belastingaanslag van £ 1.400 voor betalers met een basistarief, £ 2.800 voor belastingbetalers met een hoger tarief en £ 3.150 als u een belastingbetaler bent met een aanvullend tarief.
Hoe verandert het?
Over drie jaar, vanaf 2017, verandert de hoogte van de hypotheekrenteaftrek waar verhuurders aanspraak op kunnen maken. U kunt uw hypotheekrente voor de berekening van uw aanslag niet meer aftrekken en krijgt over dit bedrag een heffingskorting van 20 procent basistarief.
Terugkerend naar het bovenstaande voorbeeld, bent u nu belasting verschuldigd over uw volledige huurinkomsten van £ 20.000. U krijgt echter een belastingvermindering van 20 procent voor het rente-element van £ 13.000, waardoor u £ 2.600 terugkrijgt. Dus als u een belastingbetaler bent met een basistarief, zou uw rekening van £ 4.000 worden verlaagd tot een netto £ 1.400 - hetzelfde als wat u nu betaalt.
Maar als u een belastingbetaler bent met een hoger tarief, moet u de fiscus uiteindelijk £ 5.400 geven - een initiële rekening van £ 8.000 minus hetzelfde belastingkrediet van £ 2.600. En extra belastingbetalers zouden £ 6.400 overhandigen.
De rentetarieven zouden dus niet ver hoeven te gaan voordat hogere en extra belastingbetalers na belasting helemaal geen geld meer zouden verdienen.
zijn het alleen rijke landheren die zullen lijden?
Welnee. De National Landlords Association, Stephen McPartland MP en Craig Mackinlay MP hebben in The Times betoogd dat de veranderingen 150.000 verhuurders in hogere belastingschijven zullen duwen.
Dit komt omdat de belastingaanslag nu is uitgewerkt voordat de rente wordt afgetrokken, wat betekent dat meer verhuurders met middeninkomens in de hogere tariefschijf zullen worden geduwd zodra het volledige bedrag is meegerekend. Dit zou kunnen betekenen dat de belastingaanslag van een verhuurder stijgt van £ 1.400 tot £ 5.400 als gevolg van de veranderingen.
Ik accepteer dat de buy-to-let-markt voor problemen heeft gezorgd, zegt Mackinlay. Ik ben echter bang dat dit bepaalde mensen heel hard zal treffen, waardoor mogelijk meer dan 100.000 verhuurders in een hogere belastingschijf terechtkomen, waardoor de kinderbijslag wordt afgeschaft en in sommige gevallen een zeer hoog marginaal tarief. Het risico bestaat ook dat de belastingbetaler wordt bestraft die heeft geprobeerd het juiste te doen bij het treffen van voorzieningen voor zijn eigen toekomst.
Is dit verschrikkelijk nieuws?
Dat hangt af van je eigen positie. Het is niet verwonderlijk dat de meeste verhuurders woedend zijn. Maar het kan goed nieuws zijn voor mensen die graag op de vastgoedladder willen klimmen.
Het aantal huurwoningen in het VK is enorm gestegen als gevolg van de 'buy-to-let'-boom - en velen beweren dat de huidige belastingsituatie een oneerlijk voordeel creëert sinds de hypotheekrenteaftrek voor woningkopers in 2000 werd afgeschaft. Sinds 2004 is het aantal Het aantal particuliere huurwoningen is met 56 procent gestegen.
Dit veroorzaakt enorme problemen voor starters die voor starterswoningen concurreren met buy-to-let-investeerders. Door buy-to-let minder aantrekkelijk te maken, is er een hoop dat de vraag naar vastgoedbeleggingen zal dalen, waardoor starters op de woningladder kunnen komen.
De keerzijde is echter dat verhuurders de huren kunnen verhogen om de winst op peil te houden als de hypotheekrente stijgt.
